SCPI en assurance vie : un placement souvent incontournable. SCPI Guide 2023
Une SCPI (Société civile de Placement immobilier) est gérée par une société de gestion qui se porte acquéreur avec l'argent de ses investisseurs/clients d'un parc immobilier. Il s'agit le plus souvent d'immobilier dit d'entreprise: bureaux, commerces, logistiques, santé (cliniques, cabinets médicaux, ..) et parfois d'immobilier résidentiel. Ce parc rapporte des loyers qui sont distribués souvent à hauteur de 90% (les 10% restant étant destinés à couvrir les frais de gestion) aux investisseurs de la SCPI proportionnellement à leur pourcentage de part au sein de l'ensemble du parc immobilier. Le rapport entre le loyer annuel perçu par part et le prix de souscription de chaque part est appelé TDVM (Taux de Distribution sur Valeur Mobilière). En 2021, le taux de distribution moyen des SCPI s'est élevé à 4,45%.
Pour investir de façon aguerri et éclairé en SCPI, il faut bien en comprendre la constitution du prix d'achat ou prix de souscription et celle des loyers qui représentent les deux moteurs de performance d'une SCPI. Parallèlement, la SCPI est très intéressante en assurance vie car elle offre un couple risque/rendement très attractif tout en bénéficiant d'une fiscalité extrêmement avantageuse par rapport à un investissement en direct.
- Comprendre les SCPI: constitution du prix de souscription, de la valeur de retrait, du montant des loyers.
- Pourquoi la SCPI est un placement souvent incontournable au sein d'un contrat d'assurance vie ?
Comprendre les SCPI : prix de souscription, valeur de retrait, montant des loyers..
Pour bien maîtriser l'investissement en part de SCPI, il faut parfaitement comprendre son prix de souscription, ses frais de souscription, sa valeur de retrait et surtout sa valeur de reconstitution.
Le prix de souscription d'une part de SCPI est la valeur à laquelle l'investisseur l'achète. Cet investisseur pourra la revendre à sa valeur dite de retrait. La valeur de retrait correspond au prix de souscription diminué des frais de souscription souvent compris entre 8 et 10%. A titre d'exemple, considérons une part de SCPI valant 100 Euros; si ces frais de souscription sont de 9%, sa valeur de retrait sera de 91 Euros. Aussi, un investisseur qui serait contraint de revendre les parts de cette SCPI juste après leur achat perdrait les frais de souscription, 9 Euros par part.
La valeur de reconstitution est très importante à connaître pour savoir si on investit dans une part de SCPI dont le prix de souscription a de forte chance d'augmenter ou baisser sur un horizon assez court. En effet, le prix de souscription d'une part de SCPI ne doit pas s'écarter de plus ou moins 10% de sa valeur de reconstitution recalculée tous les ans. Or, la valeur de reconstitution est la somme de :
- la valeur d'expertise du patrimoine de la SCPI réalisée tous les ans,
- tous les frais d'acquisition pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l'identique
- la valeur des actifs financiers détenus par la SCPI
Aussi, si un investisseur achète une part de SCPI à 100 Euros alors que la valeur de reconstitution est à 110 Euros ( soit un prix de souscription 9,09% moins élevé); il achètera certainement cette SCPI en dessous de sa valeur patrimoniale et surtout avec une probabilité forte de revalorisation l'année suivante. Si l'année qui suit, la valeur de reconstitution passe à 113 Euro, le prix de souscription devra passer au moins à 101,7 car [(113-101,7)/113]= 10%.
La SCPI en assurance vie : un placement incontournable en cas d'horizon d'investissement supérieur ou égal à 10 ans?
La SCPI un rapport risque / rendement très attractif
Comme le montre le graphique suivant issu des données de l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière), la valeur des parts de SCPI est très résiliente même pendant de fortes crises boursières/financières comme celle de 2008 (crise des "Subprimes" où le CAC 40 a perdu 50%) ou crise du COVID (où le CAC 40 a perdu 40%).
Au delà de la crise immobilière sans précédent des années 1990; l'évolution moyenne de la valeur des parts de SCPI est positive et assez constante; de l'ordre de 5% par an de 1999 à 2007; puis de l'ordre de 2% par an depuis 2010. A noter qu'en 2008; la valeur des parts n'a baissé que de 6% pour remonter au dessus de leur niveau de 2007 dès 2009.
Il convient de noter que la chute du marché de l'immobilier au début des années 1990 fait suite à une période totalement spéculative entre 1985 et 1989 avec une augmentation des prix de 80% à paris / région parisienne (où l'ensemble des SCPI était investi à l'époque). Nous sommes donc à ce jour (à savoir fin 2022) totalement à l'abri d'une telle chute.
Enfin, il est bon de noter que le montant des loyers étant assez stable dans le temps; en cas de baisse de la valeur de la part le rendement augmente et à l'inverse en cas de hausse; celui-ci a tendance à baisser.
Les SCPI constituent donc bien un actif très résilient présentant un risque de perte en capital très minime notamment sur un horizon d'investissement de 8 ans et plus. Avec un rendement de 4,45 % en moyenne en 2021; elles représentent clairement l'actif le plus rémunérateur à prise de risque égale sur leur capital.
Aussi, si un épargnant dispose d'un horizon de placement supérieur ou égal à 8 ans, un pourcentage significatif d'investissement en SCPI est incontournable en assurance vie (d'autant plus avec les atouts des SCPI en assurance vie par rapport à un investissement en direct - voir chapitre suivant).
Enfin, au sein de sa sélection d'assurance dans "Trouver son meilleur contrat", MonassuranceVie.net propose au sein du TOP 10 de ces contrats, des SCPI délivrant des TDVM d'une moyenne s'élevant plutôt à 5% par an.
La SCPI en assurance vie : 3 avantages très significatifs par rapport à un investissement en direct
1er avantage : une fiscalité beaucoup plus avantageuse
Pour rappel, un investissement en direct en SCPI est soumis à la fiscalité de l'immobilier traditionnel à savoir:
- Sur la plus value à la revente: 36,2% d'imposition (19% + 17,2% de prélèvement sociaux) avec certes une dégressivité à partir de la 6ième année. Pour l'impôt de 19%; il décroit de 6% de la 6ième à 21ième année puis 4% la 22ième année pour être totalement exonéré. S'agissant des prélèvement sociaux, leur montant global baisse de 1,65% de la 6ième à 22ième année puis de 9% par an de la 23ième à la 30ième année. Il faut donc attendre 30 ans pour être exonéré de toute taxation sur la plus value d'un bien immobilier.
- Sur les loyers: l'état prélève la tranche marginale d'imposition de l'investisseur; le plus souvent 30% auquel s'ajoutent les prélèvement sociaux de 17,2% soit une ponction fiscale totale de 47,8 % et donc quasiment la moitié des loyers qui reviennent à l'état !!
A contrario, quelle est cette même fiscalité au sein d'un contrat d'assurance vie ? Que ce soit sur la plus value des parts de SCPI ou sur les loyers; elle suivra celle du contrat (voir chapitre sur la fiscalité des gains en assurance vie). Ceci dit; puisqu'il s'agit d'un investissement dont l'horizon doit être supérieur ou égal à 10 ans, on excède les 8 ans à partir desquels l'investisseur profite de la meilleure fiscalité au sein de l'assurance vie. Elle sera donc de 17,2 % de prélèvement sociaux auxquels s'ajouteront éventuellement 7,5% d'impôts si le pourcentage de gains retiré excède l'abattement de 4600 Euros pour une personne seule ou 9200 Euros pour un couple sous le même foyer fiscal.
2nd avantage : une liquidité couverte par l'assureur du contrat
A ce jour, la plupart des SCPI sont à capital variable et leur liquidité suit le processus suivant. Si un acquéreur de part de SCPI souhaite revendre ses parts après quelques années; il devra trouver un ou plusieurs acquéreurs en face de lui qui les lui achèteront à la valeur de retrait. En cas d'absence immédiate d'acquéreur, il faudra attendre leur arrivée ce qui peut bloquer la vente longtemps; plusieurs mois voire davantage. De surcroît; l'absence de nouvel investisseur sera souvent concomitante avec un marché immobilier baissier ce qui conduira certainement l'investisseur à revendre ses parts à une valeur de retrait inférieure à celle qu'il pouvait espérer initialement. Au sein d'un contrat d'assurance vie; ce problème disparaît. En effet, l'assureur du contrat se porte contrepartie de toute revente de part ce qui représente un confort supplémentaire considérable.
3ième avantage : Une réduction des frais de souscription
Comme indiqué plus haut; l'acquisition de parts de SCPI supporte des frais de souscription assez élevés; entre 8 et 10%. Or, tous les contrats d'assurance vie proposant des SCPI offrent une décote sur le prix de souscription de 1,5 à 3%; cette décote est exprimée en pourcentage du prix de souscription; soit pour une décote de 2,5%, un prix d'achat ramené à 97,5% du prix de souscription.
SCPI et inflation : les SCPI sont-elles bien armées contre l'inflation
Les SCPI sont plutôt bien armées contre l'inflation. Leurs loyers sont en effet indexés sur l'inflation sauf clause contraire dans le contrat de bail. Toutefois, d'après le président du Groupe Corum (spécialisé dans la gestion de SCPI) 95% des contrats contiennent une clause d'indexation sur l'inflation. En France, les loyers de l'immobilier résidentiel sont indexés sur l'indice de référence des loyers (IRL), les loyers des commerces prennent en compte l'indice des loyers commerciaux (ILC). Quant aux loyers des bureaux et entrepôts; ils suivent l'indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT). Ces trois indices sont fixés en fonction de l'évolution de l'inflation.
Au regard du niveau d'inflation au moment où ses lignes sont écrites ( Novembre 2022), 6% en France, chiffre qui devrait encore augmenter ces prochains mois avec la fin ou la baisse des boucliers tarifaires sur les carburants et l'électricité; les loyers facturés par les SCPI augmenteront significativement lors de la date anniversaires des baux.