SCI en assurance vie : un placement le plus souvent incontournable. SCI Guide 2023
La SCI est l’acronyme de Société Civile immobilière. La SCI est souvent utilisée pour mener à bien des stratégies immobilières. Toutefois ; quand elle prend la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie; la SCI dite alors SCI de rendement a pour objet principal la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation immobilière en vue de proposer une récurrence des revenus locatifs qui viennent se capitaliser.
Pour ce faire et c’est la différence majeure avec les SCPI, elles investissent dans de l’immobilier sous toutes ces formes ; en direct (immobilier physique), dans des parts de fonds immobiliers non côtés (dont des parts de SCPI), des foncières cotées et dans des produits dérivés immobiliers tout en conservant une poche de liquidité.
La diversification des investissements immobiliers qui caractérise la SCI, lui permet de mieux diversifier les risques. Il s’agit donc d’un fond de fonds immobiliers diversifié.
Les revenus des SCI logées en assurance vie ne sont pas distribués aux actionnaires mais réintroduits en résultat ou réserves dans la SCI elle-même. L'ensemble de la performance d'une SCI est donc incluse dans la variation de sa valeur liquidative publiée hebdomadairement ou mensuellement.
Pour l'investisseur, nous aborderons successivement :
- le rendement moyen qu'il est possible d'espérer de parts de SCI avec le risque associé.
- Etant très proche de la SCPI, il sera consacré un chapitre aux avantages et inconvénients comparés des SCI versus SCPI.
Rendement et risque des SCI
SCI Rendement moyen
Le tableau ci-dessous montre la performance annualisée de 8 SCI commercialisées via des contrats d’assurance vie depuis plus de 5 ans. L’annualisation de la performance a été réalisée depuis la date de création de la SCI ou depuis la date des premières performances historiques disponibles.
Les performances annualisées sont assez variables selon les types de SCI variant de 3,47% à 6,83%. Ces variations s’expliquent principalement par des allocations d’actifs différentes entre :
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Immobilier de bureau
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Immobilier de commerce
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Immobilier résidentiel
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Foncières cotées ou non cotées.
Toutefois; la performance annualisée des SCI est le plus souvent située entre 3,5 et 5,5%. MonassuranceVie.net met en garde l'investisseur contre les SCI récentes; moins de 4 ans, présentant des performances supérieures ou égales à 6%. Il s'agit le plus souvent de SCI n'ayant pas encore dû faire face à des frais de rénovation/restauration sur leur patrimoine immobilier qui n'affectent pas encore leur performance annuelle qui chutera vivement quand ceux-ci apparaitront
SCI Risque notamment de perte en capital
Le graphique ci-dessous montre la performance cumulée des 6 SCI commercialisées depuis au moins 6 ans :
Sur les 8 SCI étudiées, seule LF 2 Philosophal présente une performance légèrement négative et ce sur une seule année ; -0,74% au cours de l’année 2009 ; année de crise économique majeure suite à la crise des « Subprimes » qui a éclaté lors de la faillite de « Lehman Brother » le 15 Septembre 2008. Nous avons pu retrouver des performances sur cette même période des SCI « Capimmo » et « Cardimmo » qui en 2009 ont montré respectivement une valorisation positive de 1,64% et 1,45%.
Les SCI de rendement logées en Assurance vie sont donc manifestement très résiliente et un risque de perte en capital est très très faible voire inexistant sur plusieurs années.
A ce titre, les SCI avec leur profil de risque très faible et des performances annuelles moyennes autour de 4,5% sont incontournables dans un contrat d'assurance vie. Elles permettent de booster la performance de votre contrat en s'exposant à de très faibles risques et notamment par rapport aux fonds euros présentant au mieux des performances de 2%
SCPI ou SCI en Assurance vie
Ce chapitre et celui dédié aux SCPI montrent que les deux investissements ont des profils rendement/risque très proches. Elles présentent toutefois quelques différences parfois à l'avantage des SCI et d'autres fois à celui des SCPI.
Avantages des SCI par rapport aux SCPI
Les SCI ont un avantage majeur par rapport aux SCPI en terme de frais de souscription. En effet, les frais de souscription des SCI s'élèvent à 2% et parfois à 0% lors d'offres promotionnelles. Parallèlement, en assurance vie, les SCPI présentent des frais de souscriptions de 7,5 à 8,5 % soit 4 fois plus élevés. A ce titre, pour absorber ces frais, un investissement en SCPI doit être envisagé sur un horizon d'au moins 8 ans tandis qu'un investissement en SCI peut-être envisagé sur un horizon de deux ans et plus.
Avantages des SCPI par rapport aux SCI
La performance totale des SCPI par rapport aux SCI est souvent significativement plus élevée notamment sur l'horizon minimal de 8 ans. En effet, rappelons que la SCI n'a qu'un moteur de performance, la revalorisation de sa valeur liquidative tandis que la SCPI en a deux, le rendement (TDVM) distribué chaque année et certes plus marginalement la revalorisation de la part. Or, les performances sont assez similaires en moyenne si on considère uniquement le Taux de Distribution sur Valeur Mobilière (TDVM) des SCPI, les performances moyennes des deux actifs étant alors autour de 4 à 4,5%. S'ajoute donc pour les SCPI la revalorisation de la part sur l'horizon d'investissement. Même si les performances passés ne préjugent pas des performances futures, la moyenne des revalorisation des parts de SCPI entre 2009 et 2019 s'est élevé à 19% (Source ASPIM : Association française des Société de Placement Immobilier ) soit une performance additionnelle annualisée de 1,7% ce qui ramène la performance moyenne annuelle des SCPI sur cette période à 6,2% (4,5%+1,7%).